文|杠杆地产 杆姐&编辑|雯雯
这两天，关于隐形航母合生创展“债务展期”的消息，在业内传开了。
实话说杠杆地产有点意外，因为前段时间该司才发财报，虽然压力大，但不至于展期。而且4月底标普还逆势上调了该司信用评级。
(资料图)
到底啥情况？
01
“展期”之谜
消息是5月11日发布的，在杠杆地产印象里，至少有观点网、小债看市、地产资管界等多个渠道发布报道，说是来自资本市场的消息，合生创展集团有限公司5月初到期、本金约1亿美金的私募票据已获得持有人的批准，将延期一年兑付。
消息称，展期期间的票面利率将维持9%不变，不过，合生创展增加了一些股权投资作为抵押品，以换取本次延期。
此外，据第三位市场人士援引合生创展非正式表态称，后续公司还有一笔银团分期款项将于6月份到期，金额7亿元人民币，归属于2021年6月敲定的一笔双币种银团贷款。
对于这次延期，合生创展暂无相关公告发布，甚至连前段时间披露的财报里似乎也没有明确提及。只是指出，截至2022年12月底，已为独立第三方的银行借款作出100%担保，担保金额约25.3亿港元。
但资本市场确实有些异动。比如美元债，5月10日，由合生创展集团发行的HPDLF 6.8 12/28/23下跌6.267%；HPDLF 7 05/18/24下跌6.228%；该司港股股价昨天也是有所震荡。
合生创展曾被称为地产界隐形航母，其掌门人朱孟依则是“隐秘霸主”。
1992年合生创展创立，比恒大还早5年左右。1998年——恒大创立的第二年，合生创展就已经在香港联交所主板上市。
当时可能很少有人知道恒大，但广东地区的人很少不知道合生创展。一直到2004年，合生创展的风头都非常强劲。
但人生有起伏，企业也是如此。2008年后，合生创展光环逐渐黯淡，甚至当年大佬黄光裕以操纵股价罪被调查，有消息称朱梦依还受到牵连被有关部门要求协助调查。
此后，地产江湖里，合生创展最轰轰烈烈的故事只剩下当初的“传说”。
在杠杆地产看来，当过大哥的合生创展是落寞而不甘的，从这个层面，就容易理解为啥其2021年，官宣要斥资200多亿来收购恒大物业了。
但另一方面，抄底的理想很丰满，但现实似乎略骨感。
02
债务困难吗？
2021年末，合生创展官宣要收购恒大物业时，其当年的压力已然不小。对百强房企来说，2021年实际上算得上是个“企稳之年”。
中指院统计数据显示，2021年，百强房地产企业营业收入均值498.6亿元，净利润均值56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%。
经历了2020年的低谷，2021年的房地产表现差点要让人以为终于可以彻底软着陆了，谁知道……
但对于合生创展，情况似乎没那么乐观。
2021年合生创展营收、利润双降，其中营收降幅约为10.6%、毛利降幅约41.5%、归母净利润降幅约28.4%。
负债则增加了一些，流动负债中借贷增加了不少，为285.2亿港元，同比增幅约59.7%。银行及财务机构借贷、商业抵押担保证券均增幅明显，看来合生创展2021年也在努力借钱。
不过，2021年合生创展的现金流是优秀的，现金及银行存款有300多亿港元。
时间来到2022年，这年房企营收、利润下滑已经是行业常态，合生创展亦不例外，杠杆地产不多说。这一年，该司还出现了几个不太好的信号：一是现金及现金等价物大幅腰斩——同比下降约53%，到了140亿港元出头。
另外，总负债虽然降低了些，但短债占又提高了：1年内短债为近250亿港元，占总债务比25.8%，2021年这一占比为24.7%。这样一看，合生创展的现金情况似乎无法覆盖短债。
借款成本2022年合生创展也上升，从2021年的6.3%上升至6.5%；负债比率则同比上升了9个百分点为7.9%。
综上来看，2022年合生创展财务压力增大不少，不过相对出险房企，则是“小巫见大巫”。
03
未来会如何？
压力当前，但对于合生创展，有两个好的动向，还是值得我们朝着乐观的方向去期待的。其一国际评级机构对其态度的转变。
2023年，标普、惠誉等机构先后调整了合生创展的评级。最近的4月24日，标普将该司评级展望从负面调整至“稳定”，同时，标普确认了其“B”长期发行人信用评级。侧面反映了未来12个月该司流动性恶化的风险降低。
图片来源|网络截图（特此感谢）
还有更早的2月，惠誉确认合生创展集团有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B+”，展望稳定。同时确认合生创展集团的高级无抵押评级及其未偿还的高级无抵押票据的评级为B+，回收率评级为RR4。
同时，惠誉预计2023年合生创展销售额将增长5%，而行业的销售额将下降0%-5%。
销售额，也是杠杆地产要说到的第二点。官方披露的数据还没出，根据中指院此前的数据显示，合生创展2023年前4月销售额113.6亿元，同比2022年前4月上升约11.4%。。
图表来源|中指研究院（特此感谢）
据中指研究院数据，今年1月份至4月份，TOP100房企销售总额为23934.6亿元，同比增长12.8%其中。
具体到合生创展所在的TOP51-100梯队，中指院的数据是同比增长4.8%；TOP31-50梯队则是同比下降0.6%；增长比较明显的都在TOP前30梯队。而合景泰富在自己这个梯队里算是跑赢平均比较多的那位。
如果国内外不出黑天鹅、灰犀牛，如果管理层不乱搞，如果政策面不再有更多利空……合生创展挺过去大概率没问题。只是这世界上好像没有如果。经历浩劫、霸气褪去后，这艘隐秘的航母究竟会涅槃重生，还是更加默默无闻？
